寶路建設sway、十大優良建商、寶路建設風評在PTT/mobile01評價與討論，在ptt社群跟網路上大家這樣說

連結：
https://news.housefun.com.tw/news/article/407882215071.html

內文：
秘密藏在公設比　Sway踢爆黑心建商公式

好房網News記者黃靖惠／綜合報導

建商偷公設牟利已不是頭一遭，甚至將公設比越拉越高，就有房產名家Sway揭露，建商的
高公設獲益公式，舉例一棟總坪數2000坪建築，單坪價格50萬，總銷金額10億元，而建商
公設比拉高5％，就形同多賺100坪，也就是5000萬元，更直指「公設比的高低取決於建商
良心，消費者買高公設卻用不到，形同花錢買廢墟」。

一般高公設建案以四種話術銷售，他指出，建商可能壓低房屋單價，卻拉高公設比，藉此
填回房屋總價，或者是利用高公設比、增加可售面積，總價也會跟著提高。

房產名家Sway。圖／好房網TV房產名家Sway。圖／好房網TV




建商推出高公設建案到底可以獲利多少？Sway舉例，假使總銷坪數有2000坪，單坪價格50
萬，總銷金額10億元，而建商只要公設比拉高5％，就形同多賺100坪，也就是5000萬元。

所以他建議，建商可能推健身房、游泳池、三溫暖等公設，但不見得適合每一個人，所以
要選擇最適合自己的才是好公設。 另外，一般被認為是公設之一的游泳池，也不一定算
公設，舉帝寶泳池為例，Sway表示，民眾要先了解游泳池設在哪，才知道算不算公設比，
依照規定要有計入坪數、頂層有加蓋才算公設，如果都沒有納入，只能算是公共設施。

他更直指，先前遠雄建設旗下建案廣告刊載健身房、會議室、會客區等公共空間，竟然是
「自行車及機車停車區」、「機電設備空間」、「店鋪」，直到消費者交屋後，全都不能
合法使用廣告所指公共空間，這種偷公設行為被開罰250萬。

他表示，建商廣告公設不一定是真公設，因為有可能挪用其他公共空間，再改成公設，一
旦被揭發將面臨被拆除命運，比如板橋江翠有建案大廳不符規定，最後周邊四面牆拆除，
成為公共空間，讓別人隨意進入吃便當。

公設比獲益公式。圖／好房網TV





心得：

其實 每坪單價用實坪算 即可
也就是 各種文件、實登、廣告上 強制規定只能用實坪單價
再用虛坪計算的都算違法 只是更改為明確標示 不需大改整個地政系統

例如:目前都用虛坪(含公設)下去算
你以為每坪買到30萬 其實是45萬(1/3公設)

每坪30萬 含公設共30坪 總價 30*30 = 900萬
扣掉1/3公設 實坪20坪 實坪每坪單價 900 / 20 = 45萬

虛坪制有一部分就是用來美化數字、誤導用的
並非所有人都會去考慮到實坪單價
還要購買人仔細去看實際室內坪數
何不一開始就計算清楚且明顯標示

至於為何要企圖誤導 就是這種不對稱資訊用慣了
多少會有上下其手的空間 捨不得放掉

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為何炒房容易? 因為都用假象蒙騙!!
1."假的"虛坪制 ：公設坪也要你用實居坪的價格買
2."假的"持有稅基：公告價只約實價的1/5 多房繳稅輕鬆 囤房容易
一切假象都是誤導而已 利用資訊不對稱讓不查的人受騙 好營造易炒房的環境
過高的房價讓一般受薪者根本買不起 想要正常就要先讓"假象"都變"實坪、實價"
並讓囤房/頻繁交易房者 需付出幫忙國家極高的代價(稅) 才有居住正義

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噓 celhw: 期待sway蓋出有逃生樓梯，電梯，停車場又沒有公設的良心房 12/21 13:34
→ celhw: 子來賣給大家。 12/21 13:34
推 applejone: 期待有一個建商只蓋出樓梯 電梯 必要的走道以及停車場 12/21 13:38
→ applejone: 的建案 12/21 13:38
→ giveme520: 潤泰重蓋的 公設比還是低阿 12/21 13:43
推 a06030501: sway 建設公司蓋的房子我一定買 12/21 13:54
推 IS0987: Sway自己買板橋邊邊的案子，也沒像他講的這樣了= = 12/21 14:03
推 aju0921: 1F 幫建商說話嘴臉跑出來? 12/21 14:12
推 KYOLONG: 一樓說得很公道阿 樓上有甚麼不滿的 12/21 14:15
推 gunya: 看來最近又缺錢要出來刷刷存在感了 12/21 14:34
推 any1206: 建商可以自己愛拉高多少公設比就拉多少嗎？ 12/21 15:12
噓 a001ou: ........................................... 12/21 15:25
→ a001ou: 雖然二工的部份基本正確 但公設比這篇根本亂講 12/21 15:27
推 Celtic8879: 潤泰雙子星有容積獎勵 所以公設比低 很難這樣比吧 12/21 16:26
推 kusomanfcu: #1RzHXUAY (home-sale) 12/21 16:43
推 kusomanfcu: 公設比低和容積獎勵又沒關係 12/21 16:46
推 kusomanfcu: 有些公設的建坪是可以直接隔出來賣的，隔出來賣 公設 12/21 16:47
→ kusomanfcu: 就少了啊。很難懂嗎 12/21 16:47
→ kusomanfcu: 很多社區的一樓大廳 變成店面就差幾%了 12/21 16:49
→ kusomanfcu: 然後走道小一點。電梯小一點就擠出來了 12/21 16:54
推 ceca: 為啥那麼多人會信sway呢..XD 12/21 17:35
→ ceca: 公設最好是這樣子.. 12/21 17:35
推 IS0987: 反正開心就好了，提問或有疑問還是解釋就會被講，急了齁？ 12/21 17:45
→ IS0987: 套很大？根本沒辦法再討論下去，或者是某部分人擺明就也 12/21 17:45
→ IS0987: 不是來討論的 12/21 17:45
→ IS0987: 話都sway在講...隨便辣 12/21 17:46
噓 andychiu: 公設不就是公共設施的簡稱嗎?內文在胡扯什麼? 12/21 17:55
推 cicatrix: 沒設施也是有公設比例阿 你還是要花錢買那些啊 12/21 18:42
推 zeroyaking: 可能很多人以為樓梯頂樓等等都不是公設吧 12/21 18:48
→ zeroyaking: 覺得公設只有會議室健身房中庭等等....還有消防設備咧 12/21 18:49
→ redmi2: 很多人都放棄買房了 還去管公設多少 12/21 19:21
推 nctufish: 北市柯上任之後的真正公設變廢墟，無法二工 12/21 19:23
→ nctufish: 公設是必要的，錢花了至少有健身房 泳池 KTV，比沒有好 12/21 19:24
推 teapot43: 頂層有加蓋才算公設，如果都沒有納入，只能算是公共設施 12/21 19:26
→ teapot43: 為啥覺得怪怪的 12/21 19:26
推 clement80161: 很多人以為建商無法控制公設比，車位坪數就是最常見 12/21 19:49
→ clement80161: 手段，很多車位坪數很低的，但最後算起來公設比剛好 12/21 19:49
→ clement80161: 33之類的，就是把車道挪去公設賣你錢 12/21 19:51
推 ganninian: sway不就是魯蛇們的偶像嗎 12/21 20:06
推 IS0987: 先不管sway這人專業度如何，好房網自己在做這方面的新聞 12/21 20:14
→ IS0987: 的，基本的內容是否正確概念總要有吧？這不是說房價高或低 12/21 20:14
→ IS0987: 這種未知可爭論，結果sway講了這內容公設部分擺明在亂扯， 12/21 20:14
→ IS0987: 好房網照刊不誤，就兩個原因而已，要麻好房網專業度不足， 12/21 20:14
→ IS0987: 根本不知道相關規定，另一個原因就是......QQ 12/21 20:14
推 kid1a2b3c4d: 這篇車位的部分說得很好啊 不需要看到sway就全篇否定 12/21 20:20
推 clement80161: 請問錯誤的地方在哪邊，可以具體點出讓大家了解嗎? 12/21 20:26
推 ceca: 那些空間不做健身房,就消防輸散..XD 12/21 21:32
→ ceca: 那就大家一起空在那邊,建商省一大筆. 12/21 21:32
→ ceca: 游泳池本來就是消防水池. 12/21 21:32
→ ceca: 你不座游泳池,就包在水泥裡面而已,建商還省一筆錢. 12/21 21:32
→ ceca: 車位方面,那是縣市政府自己審查問題. 12/21 21:33
→ ceca: 你看這兩年高雄查那麼嚴,就沒這個問題. 12/21 21:33
→ ceca: 所以挪用車位請去怪政府. 12/21 21:33
→ ceca: 另外,那個空間就算不挪用也是機車位. 12/21 21:34
→ ceca: 沒辦法變你家室內空間. 12/21 21:34
→ ceca: 也就是這個案子公設33%,就差不多吃死33%. 12/21 21:34
→ ceca: 差別只是,你要不要健身房和游泳池,不要就變回空空的和消防水 12/21 21:34
→ ceca: 所以照規矩來,全都是留完全空間+消防水池都用水泥包起來. 12/21 21:35
→ ceca: 你的公設還是33%...XD... 12/21 21:35
→ ceca: 另外對建商來講,這些錢大概千來萬. 12/21 21:35
→ ceca: 分攤到一戶大概才一間30萬.. 12/21 21:35
→ ceca: 喔這還是少戶數的,多戶數的可能才15~20萬. 12/21 21:36
→ ceca: 請問...你買新房子一千多萬. 12/21 21:36
→ ceca: 你要不要多家15~30萬,換取游泳池+健身房+OOXX. 12/21 21:36
→ ceca: 如果對北部更嚴重. 12/21 21:36
→ ceca: 北部你買5000萬,請問你願不願意再多花20萬換這些..XD 12/21 21:37
→ ceca: 自己想一下.....不要整天在那邊甚麼把室內空間拿去做大廳. 12/21 21:37
→ ceca: 建商難道不知道,公設比高比較難賣? 12/21 21:37
→ ceca: 難道做健身房比做你的房間還便宜? 12/21 21:38
推 YouGot5566: 比較訝異的是2019還有人會看sway的文章 扯XD 12/21 21:56
→ YouGot5566: 快2019 12/21 21:56
推 IS0987: C大講一堆= = 12/21 22:05
→ IS0987: 白話講就是那些空間本來就是在，你不要泳池他還是在，至 12/21 22:06
→ IS0987: 於二工這個我不評論了 12/21 22:06
推 IS0987: 這文的意思會讓有些人誤以為，我不要泳池（舉例）公設就 12/21 22:07
→ IS0987: 變低了 12/21 22:07
推 clement80161: 游泳池那邊主要是說有沒有算進公設坪數的問題 12/21 22:11
推 IS0987: 看完你在去看第一段還被上色那句 12/21 22:17
推 clement80161: 那一句 又不是指那些正常公設 12/21 22:20
→ clement80161: 像是車道挪到公設、非法二工的公設都是 12/21 22:21
推 l79cm: 公設比高5%就多100坪可售這人懂不懂容積率 12/21 22:21
推 IS0987: 呃......好吧！QQ 12/21 22:22
推 clement80161: 其實我覺得基本大廳和梯廳都是必要的 12/21 22:23
→ l79cm: 非法二工最好你看得到坪數計算在權狀裡賣你 12/21 22:24
→ clement80161: 現在最常見的黑心手法，就是車公坪數挪到公設 12/21 22:24
→ clement80161: 隨便爬個文，一堆車位坪數明顯偏低 12/21 22:25
推 deltaz: 一堆錯誤訊息看多了反而迷失方向，偷車位坪數這個才是最 12/21 22:28
→ deltaz: 常見的，而且車位規定一堆，真的很容易被弄糊塗 12/21 22:28
推 clement80161: 非法二工公設當然賣你錢，只是被抓到拆掉後變廢墟 12/21 22:30
→ clement80161: 常見的就是機車位改成公設 12/21 22:31
→ clement80161: 更正 是機車位改成健身房、閱覽室這種 12/21 22:31
推 kusomanfcu: 泳池就是消防蓄水池啊。 傻子一堆 12/21 22:33
→ kusomanfcu: 健身房是管理中心的隔間比較多 12/21 22:34
→ kusomanfcu: 機車位會在機車根本進不去的地方嗎？ 12/21 22:35
→ kusomanfcu: 然後 是部分設備間的挪用 12/21 22:35
推 Neymar: 攻擊Sway要小心喔，要不然有人會找你開戰說你氣急敗壞lol 12/21 22:36
推 l79cm: 機車位非法二工改閱覽室？機車位本來就不是必要還非法二工 12/21 22:37
→ l79cm: 一開始蓋成閱覽室就好了不管機車位還閱覽室都算一樣公設坪 12/21 22:37
→ l79cm: 數，別人二工都是露天改室內但也無法多賣坪數因為根本沒得 12/21 22:37
→ l79cm: 登記 12/21 22:37
推 kusomanfcu: 要降公設比就是砍掉大廳最快，只剩下一個像代客泊車 12/21 22:37
→ kusomanfcu: 的小櫃台就可 12/21 22:37
→ kusomanfcu: 二工大多都是公設露台改的 12/21 22:38
→ kusomanfcu: 沒登記的不能算入公設比內。建商會被要求照比例退的。 12/21 22:40
→ kusomanfcu: 。 12/21 22:40
推 clement80161: https://www.youtube.com/watch?v=WexpOqCVgNQ 12/21 22:40
→ kusomanfcu: 然後逃生梯想辦法做小一點，戶間走道距離小 12/21 22:40
→ kusomanfcu: 這種更改二工被罰重弄回去就是管委會要告建商 12/21 22:42
→ clement80161: 建商申請機車位換取獎勵容積，最後再把機車位改成 12/21 22:42
→ clement80161: 公設，而買方都不知情 12/21 22:42
→ clement80161: 這些都是存在的案例 12/21 22:42
推 kusomanfcu: 少數白痴做法。只能買一案建商的才會遇到 12/21 22:44
→ clement80161: 露台又不算坪數 12/21 22:44
推 kusomanfcu: 像這種就是進來的大廳 原圖是獎勵車位 12/21 22:46
推 kusomanfcu: 私人機車格 本身也有價值。 12/21 22:48
推 l79cm: 獎勵車位改公設用意是公眾使用變成社區私用，這些坪數不會 12/21 22:58
→ l79cm: 增加登記在權狀由住戶分擔好不，對建商而言增加私用空間賣 12/21 22:59
→ l79cm: 相好而不是多賣坪數跟陽台外推一樣概念會因此坪數增加嗎並 12/21 22:59
→ l79cm: 沒有 12/21 22:59
推 kusomanfcu: 通常偷最多的不是機車位，是開放空間 12/21 23:02
→ kusomanfcu: 開放空間是有坪數的 12/21 23:03
→ kusomanfcu: 但是你可以要建商退錢 12/21 23:04
推 kusomanfcu: 如樓上說，很多都只是騙包裝而已 12/21 23:06
推 clement80161: 可賣坪數沒變多沒錯，但是違法改成的最後被迫拆掉 12/21 23:06
→ clement80161: 大家應該不希望自己買到這種的吧 12/21 23:06
→ kusomanfcu: 開放空間和建商討回來變大樓私有的也是聽過。 12/21 23:07
→ clement80161: 推薦大家可以先查建照，看裡面到底寫有幾個車位 12/21 23:07
→ clement80161: 然後和從建商拿到的圖比對數量對不對 12/21 23:07
→ clement80161: 避免有不知道的休閒設施其實是違法二工來的 12/21 23:07
噓 seekfine: 為什麼這麼多人信sway呢？ 只講買方想聽的話，然後偏離 12/21 23:09
→ seekfine: 事實，覺得沒有意義。這種標準只能買舊公寓 12/21 23:09
推 kusomanfcu: 休閒設施在地下室和一樓的要注意啦 12/21 23:09
推 Thrasher: 我家2年新大樓一樓沒店面公設比才30%而已算良心建商嗎 12/21 23:32
推 fatpigbgman: 這樣也一篇，公設比攸關建商利潤不是常識嗎？ 12/21 23:38
噓 Kaskade: 某樓房蟲7 pupu 哈套到森77 12/21 23:50
推 adifdtd: 推你最後心得 其實蠻有感的 12/22 04:08
推 rockhart: 即使公設一定要蓋，還是能越少越好，但建商肯定不要 12/22 09:22
推 horb: 老實說 公設真的是浪費資源 12/22 10:30
推 pk007: 買不起的窮酸真多^_^ 12/22 11:36
→ Barolo: 179cm說錯了唷 那些機車位都是法定車位 依法「必要」 12/22 11:56
→ Barolo: 但是!法規有但書 管委會若決議機車位不需這麼多 可以合法 12/22 11:57
→ Barolo: 用於他途 所以那些機車位二工的基本上沒太多違法問題 12/22 11:58
→ Barolo: 但不管怎樣 這篇在公設的部份真的都亂講 這樣也能拿稿費喔 12/22 12:00
→ yyc210: 一個裝懂的在那當專家胡亂講 12/22 12:55
推 cocoi: 上次去朋友家，高雄已經30年以上的長谷(明誠路)，1層4戶，2 12/22 14:46
→ cocoi: 逃生梯，1層3電梯， 公設才25%。 對照現在....就知道賺多 12/22 14:46
→ cocoi: 大了， 什麼法規都騙肖的。 12/22 14:46
推 ceca: 公設是政府規定的，所以去罵政府"賺多少" 12/22 16:37
噓 dollarshih: 這一味還有信徒… 12/22 16:37
→ ceca: 是不是那麼大腦不清楚，公設你不蓋樓地板？？ 12/22 16:38
→ ceca: 你也為公設是不用蓋就是了？？無論他做什麼用 12/22 16:38
→ ceca: 啊既然要蓋，公設蓋你的房間便宜 12/22 16:38
→ ceca: 還是蓋大廳便宜？ 12/22 16:38
→ ceca: 所以蓋公設=賺很大？？？ 12/22 16:39
→ ceca: 照理講是虧很大才對，蓋你的房間比較便宜好嗎 12/22 16:39
→ YouGot5566: 韓市長都有信徒了 sway有信徒不奇怪呀XD 反正唬爛一定 12/22 18:57
→ YouGot5566: 有人信 12/22 18:57
推 HarryHTC: YG56 唬爛也有幻想王相挺啊！ 12/22 20:20
噓 SANJIYA: 這麼會講幹嘛不自己蓋來賣？？ 12/23 00:43
噓 Bang5566: 屎味還有人信喔 12/23 20:17
推 cocoi: 我都說25%你還在扯什麼沒樓地板，現在說公設問題的你都視 12/23 22:03
→ cocoi: 為公設不計價的傢伙是不是.... 12/23 22:03
→ ding2599: 台灣永遠有房子 也永遠有凱子 12/24 11:09